住宅ローン名義人が死亡したときの相続｜トラブル回避の必須ポイント

住宅ローンの債務者が死亡した場合、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、住宅ローンは免除されます。
これに対して、債務者が団信に加入していなかった場合は、相続人が住宅ローンを承継することになります。

1. （1）団体信用生命保険（団信）に加入していれば、住宅ローンは免除される

   住宅ローンを借り入れる際には、「団体信用生命保険（団信）」に加入するのが一般的となっています。
   
   団体信用生命保険（団信）とは、債務者が死亡した場合に保険金が支払われて、住宅ローンが完済となる保険です。ガンなどの疾病にかかった場合や、就労不能に陥った場合などにも保険金が支払われる特約が付されることもあります。
   
   死亡した債務者が団信に加入していれば、保険金によって住宅ローンは完済となります。この場合、相続人が住宅ローンを返済する必要はありません。

2. （2）団信に加入していない場合は、相続人が住宅ローンを承継する

   一方、債務者が団信に加入していなかった場合は、相続人が住宅ローンを承継することになります。
   
   相続の対象となるのは、被相続人が死亡時に有した一切の権利義務です（民法第896条）。したがって、資産とともに借金などの債務も相続の対象となります。
   住宅ローンも被相続人の債務であるため、相続人が引き継いで返済しなければいけません。

団信に加入していない住宅ローンを相続した場合、相続人は多額の借金を背負うことになります。
以下では、住宅ローンの相続について、相続人がとくに注意すべきポイントを解説します。

1. （1）オーバーローンの場合は、相続財産の価値がマイナスになることも

   住宅の価値を住宅ローンの残債額が上回っている状態を「オーバーローン」といいます。
   
   オーバーローン状態の場合、住宅と住宅ローンを合わせた資産価値はマイナスです。
   少額のマイナスで収まればよいですが、数百万円から数千万円のマイナスとなっていることも珍しくありません。
   この場合、他の遺産と合わせても、相続財産全体の価値がマイナスとなっている可能性があります。
   
   基本的に、マイナスの遺産を相続することは相続人にとって不利益となります。
   このような場合には、後述するように、相続放棄を検討すべきでしょう。

2. （2）住宅ローン債務は当然分割｜各相続人が返済義務を負う

   住宅ローン債務は可分であるため、債務者が死亡した場合には、各相続人の法定相続分に従って法律上当然に分割されると解されています（最高裁昭和34年6月19日判決）。
   
   たとえば住宅ローン4000万円を、被相続人の配偶者A・子B・子Cの3名で相続するとします。
   この場合、Aは2000万円、BとCは各1000万円を、金融機関に対して自らの責任で返済しなければなりません。
   
   また、遺産分割協議の中で住宅ローンの負担者を取り決めたとしても、金融機関の承諾を得ない限り、負担割合の変更を金融機関に対抗することはできません。
   たとえば上記のケースにおいて、Bが単独で住宅を相続するとしても、金融機関から請求されれば、Aは2000万円、Cは1000万円を返済する義務を負うのです。
   
   このように、住宅を相続する人と住宅ローンの負担者が異なる事態を避けたい場合は、金融機関との間で調整が必要になります。

3. （3）住宅ローンを返済できないと、住宅が競売される

   住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は住宅に設定されている抵当権を実行して、住宅を競売にかけることができます。
   
   住宅が競売されると、競売代金が強制的に住宅ローンの返済へ充当されます。
   競売代金は市場価格よりも低くなる傾向にあり、相続人は経済的に損をしてしまう可能性が高いといえます。
   また、競売によって突然住宅を失ってしまったら、その住宅を生活の拠点にしていた相続人はたいへん困るでしょう。
   したがって、住宅ローンの不払いによる競売は、極力避けるように対応すべきです。

以下では、住宅ローンが残る不動産を相続する場合に検討すべき対応の選択肢を解説します。

1. （1）相続放棄

   住宅および住宅ローンを含めて、相続財産全体の価値がマイナスである場合は、相続放棄をしたほうがよい可能性があります。
   相続放棄すると遺産を相続できなくなりますが、一方で借金なども相続せずに済みます。
   
   相続放棄の期限は原則として、自己のために相続が開始したことを知った時点から3か月以内です（民法第915条第1項）。
   期限を過ぎると相続放棄が認められなくなる可能性があるため、財産調査や戸籍謄本類の取得などの準備を早めに行うことが大切です。

2. （2）債務者の一本化｜金融機関との交渉が必要

   前述のとおり、住宅ローン債務は法定相続分に従って、相続人間で法律上当然に分割されます。
   しかし、実際には、住宅は法定相続分に従って共有するのではなく、特定の相続人が単独で相続することが多々あります。
   このような場合には、住宅ローンの負担者と住宅の所有者が一致しなくなってしまいます。
   
   相続後の住宅ローンの負担者と住宅の所有者を一致させるためには、金融機関の承諾を得て、住宅ローン債務を所有者に一本化する必要があります。
   金融機関に連絡をとり、住宅ローン債務の一本化について交渉を試みましょう。
   また、住宅ローン債務の一本化の交渉にあたっては、新たな債務者となる住宅所有者の支払能力が重要になります。
   具体的には、返済に耐え得る収入があるかどうか、安定した職業に就いているかどうか、などといった要素が重点的にチェックされることになります。

3. （3）住宅の任意売却

   住宅ローンの支払いが困難な場合には、住宅の任意売却を検討しましょう。
   任意売却とは、自分で売却先を見つけてきて（または仲介業者に売却先を見つけてもらって）、不動産を売却することです。
   
   住宅が競売されてしまうと、競売代金は市場価格よりも低くなるケースが多いといえます。これに対して、任意売却であればおおむね市場価格で売却できるので、経済的には競売よりも任意売却が有利となります。
   
   住宅ローンの支払いが早晩不履行となることが確実であり、このままでは住宅が競売される可能性が高い場合には、早めに不動産業者に相談を行うことが大切です。

不動産の相続については、さまざまなトラブルが発生するリスクがあります。

とくに典型的なのが、誰が不動産を相続するか、あるいは残すか売るかについてもめてしまう場合です。
また、住宅ローンが残っている不動産を相続する際には、その事例に特有のトラブルが発生することもあります。

不動産の相続をスムーズかつトラブルなく完了するために、法律の専門家である弁護士に相談することをおすすめします。
弁護士であれば、遺産の状況や依頼者のご希望などを十分にふまえたうえで、円滑に相続手続きが完了するようにサポートすることができます。

住宅ローンの債務者が死亡した場合、団信に加入していれば完済となりますが、団信に加入していなければ相続人が住宅ローンを引き継ぐことになります。
住宅ローンの相続については、オーバーローンや相続人間での当然分割、債務不履行時の競売などの問題があります。
トラブルを避けるためには、相続放棄や債務の一本化、任意売却などの対応が必要でないかを検討することが大切です。

不動産の相続についてはさまざまなトラブルのリスクがあるため、弁護士にサポートを依頼することをおすすめします。
ベリーベスト法律事務所では、遺産相続に関する相談を承っております。
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また、グループ内に所属している税理士や司法書士と連携しながら、相続税申告や相続登記の手続きについてもワンストップで対応します。相続手続きについてお悩みの方は、まずはベリーベスト法律事務所 成田オフィスの弁護士にご連絡ください。